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图片说明：老旧小区永乐坊。宏新摄

图片说明：百年小区恒丰里。宏新摄

图片说明：物业人员正在老旧小区管理自行车。宏新摄

虹口区刚刚公布的《2022年度物业行业社会公众满意度调查报告》中显示，作为该区老旧小区较多的四川北路街道，58个小区物业服务满意度得分达到82.63分，位居第一，其中街道老旧小区物业服务满意度从2021年的78.52分提升到了现在的86.29分，同比提高了7.77分。这7.77分分值的背后，是虹口区大胆探索，对直管公房实施物业一体化管理的“破冰”到“蜕变”的过程，从而解决了居住在老旧小区居民群众的烦心事、操心事、揪心事，也是老旧小区居民对一体化管理的肯定。

虹口区四川北路街道，是著名的老城区，区域内里弄房屋占比街道总面积35.8%，其中以山阴路历史风貌保护区、多伦路文化名人街、四川北路沿线海派弄堂等为主要代表。房屋“缺乏全要素的物业管理和服务”，采取的多为“政府兜底”“物业保底托管”方式运行，物业管理和服务只有最基本的普通房屋保修服务，保安、保洁、保绿的重担基本落在了街道和属地居委会身上，人力、物力、精力都难以满足居民群众多样化的需求，居民满意度低。老旧小区路面坑洼、车辆乱停、空中飞线、环境脏乱、基础设施缺损、安全隐患聚合等问题相当突出。

物业管理和服务与居民群众的日常生活息息相关，直接影响到居民群众的获得感、幸福感和安全感。虹口区四川北路街道坚持问题导向，大兴调查研究，党政主要领导和班子成员深入社区、深入群众、深入实际，摸实情、找问题、深研究、抓推进，发挥统筹协调功能和居民区党组织的堡垒聚合作用，提出“党建引领城区更新+物业治理”的“双向融合”项目化工作模式。以1931年建成的老弄堂—永乐坊小区为试点，实施直管公房物业一体化管理，突破老旧小区物业管理上的瓶颈，为这个老弄堂提供全要素的专业物业服务。

为打消居民对引入专业物业服务企业会不会还是“换汤不换药”、“老弄堂物业管理弄不好”等疑问和顾虑，小区所属的永美居民区党总支依托社区网格化党建工作体系，组织街道联络员、“两委”班子成员、网格员等挨家挨户走访居民，介绍实施的“一保变四保”直管公房物业一体化管理的内容，赢得了广大居民的理解、认同、支持和到后来的积极参与。上海佳灵杰物业有限公司在永乐坊设立了物业管理处，派驻物业经理、项目管理员、专门的保安和保洁等驻点永乐坊，开展物业服务，并对小区门卫室进行改造，对垃圾厢房进行功能提升，对监控探头进行维护更新，弄堂的环境面貌明显改善，居民的居住舒适度显著提升。居民田维忠说：“我在永乐坊住出了商品房小区的感觉啦！”

四川北路街道负责人告诉记者，街道通过对14个里弄小区进行走访、调研，系统汇集整理老旧小区对物业服务的需求和现场实际状况，综合分析目前小区的管理情况，细化制订了四川北路街道直管公房物业一体化管理的相关指导性方案、标准化运行意见等。从永乐坊的“试点破冰”，到山二、余庆坊居民区进行扩充，直至到2023年，四川北路街道14个里弄房屋居民区全覆盖实行直管公房物业一体化管理，按照“化零为整、组团连片、资源统筹”的思路，将老旧小区的物业治理实行“大融合”，并从原来的“一保变四保”转变为“一保变四保一服务”，突显了品质物业建设带来的变化，使居民感受到幸福就在我身边。图二管理有序的小区；图三百年小区恒丰里；图四物业人员正在老旧小区管理自行车