3月底以来，共有20只REITs产品相继披露了2022年年报，一同“浮出水面”的还有资产评估机构出具的最新估值结果。虽然REITs的基本运行情况已在此前各季度报告中有所体现，但年报内容更加丰富，细节中蕴含更多增量信息。

(相关资料图)

本周初，中航首钢绿能REIT 2022年度业绩交流会在线上召开，该产品财务负责人姜倩倩和基金经理汪应伟分别就2022年度可供分配现金、估值、分红以及基金净值等业绩关键数据表现和底层资产2022年度运营情况向投资者进行解读，并回答新华财经的相关提问。

首钢绿能2022年度分红表现依旧“亮眼” 底层资产估值变化系产品属性所致

从财务数据方面来看，中航首钢绿能REIT在2022年营收4.28亿元，净利润实现0.47亿元，合并层面息税折旧及摊销前利润1.25亿元。

财务负责人姜倩倩介绍称，基金层面收入较预测值增加8%，EBITDA较预测值增加9%，可供分配现金较预测值增加34%，2022年项目整体经营情况优于招募说明书披露的预期值。

据新华财经梳理，中航首钢绿能REIT的可供分配现金流完成度表现亮眼，在特许经营权类别中，是唯一一只“超额”完成任务的产品。2022年度，该产品整体累计可供分配金额1.37亿元，通过两次分红实现将2022年度可供分配现金的100%回馈给投资者，分红基准日分别为2022年9月30日和12月31日。在2021年度发行首年，首钢绿能REIT的可供分配现金为1.73亿元，也是远远高于预测值的。

同时，对于被投资者关注的网传产品底层资产估值“缩水”问题，财务负责人姜倩倩也解释称，对于特许经营权REITs而言，剩余期限内资产的市场价值随着收益期的逐年递减并最终趋于零，因此2022年多数特许经营权REITs的资产估值均不同程度回落，中航首钢绿能REIT也不例外。

姜倩倩对新华财经解释称：“基础设施资产组在资产规模、产能、业务范围、运营模式、盈利能力水平等主要生产经营能力相关条件不发生重大变化的前提下，由于收益年限是固定的，并至2041年结束，因此基础设施项目资产组的价值会随着未来收益年限缩短而逐年减少。对于2022年评估较发行评估基础设施项目资产组评估价值减少的情况，在未来收益年限减少会导致估值下降的同时，由于底层项目运营模式改善、收入增加以及不断地降本增效，也会在估值客观减少的情况下带来少量增加。目前的结果是综合以上两方面的共同影响。”

“我们也看到，对评估报告中披露的项目公司报表，市场上有投资者比较担心，是不是经营出现问题了。其实，我们底层项目运营平稳，之所以报表呈现亏损，这是由公募REITs的特殊结构安排导致的，底层资产产生的现金流需通过内部借款、财务费用的方式抽取到资产支持专项计划端，因此项目公司因为财务费用而呈现出亏损状态，如果不考虑该部分，项目公司本年的净利是远远优于历史期间的。”财务负责人姜倩倩表示。

底层资产运营稳中有升

据基金经理汪应伟介绍，中航首钢绿能REIT的二级市场表现较为平稳。从投资者结构来看，目前产品的持有人主要以机构客户为主，以个人投资者为辅，符合上市公募REITs普遍特征。同时，产品的持有人和换手率均较为稳定，个人投资者和机构投资者的活跃度维持常态水平。

再从底层资产运营角度来看，该产品的底层项目包括生物质能源项目和餐厨垃圾收运处一体化项目，业务涵盖生活垃圾焚烧发电和厨余垃圾收运处置。据悉，中航首钢绿能REIT的生活垃圾处理量有所增加，而厨余垃圾处理量有所下滑，各应收款项有效催收、有序回款。

具体数据显示，2022年项目全年累计处理生活垃圾116.34万吨，同比增长4.6%，全年上网电量3.5亿千瓦时，与2021年基本持平。项目全年累计收运厨余垃圾4.16万吨，处置厨余垃圾6.08万吨，厨余垃圾的收运处置量同比2021年有不同程度的下降。

对此，汪应伟对新华财经解释称：“主要由于2022年北京市石景山区和门头沟区的餐饮企业活动受限，厨余垃圾产生量有所下降。从另一方面来看，此前项目设计生活垃圾处理量为每年100万吨，2022年实际全年处理生活垃圾116.34万吨；而厨余垃圾设计收运处置量为每天100吨，实际日均收运量为114吨，日均处置量为167吨，生活垃圾处理量和厨余垃圾收运处置量均不同程度的超过设计水平。”